康养项目涵盖养老服务、医疗康复、文旅休闲等多元业态，属于国家鼓励发展的银发经济核心赛道。其立项审批涉及发改、自然资源、民政、卫健等多部门，土地政策则因业态类型、用地位置、投资主体不同存在显著差异。2026 年全国层面持续优化康养项目审批流程，用地保障力度进一步加大。
一、项目立项审批全流程康养项目立项分为审批制、核准制和备案制三类，绝大多数社会资本投资的普惠型、市场化康养项目实行备案制，重大民生类、政府投资类项目实行审批制。
第一步：前期对接与规划确认正式申报前需完成三项前置对接，避免后期方案反复调整：
产业规划对接：向属地发改、民政、文旅部门提交项目初步构想，确认项目符合当地康养产业布局、纳入相关发展规划；
用地意向对接：向自然资源部门核实意向地块的国土空间规划、用地性质、指标情况，确认地块可用于康养项目建设；
生态红线核查：排查项目是否占用永久基本农田、生态保护红线、饮用水源保护区等禁建区域，涉及山林、水体的需提前对接林草、水利部门。
第二步：核心申报材料筹备立项申报需准备四类核心支撑文件：
项目可行性研究报告：需明确项目定位、建设内容、康养业态占比、投资规模、效益分析、社会效益等内容，重大项目需由具备资质的第三方机构编制；
土地预审与选址意见书：涉及新增建设用地的项目，需向自然资源部门申请用地预审与选址，取得预审意见；
环境影响评价文件：根据项目规模分别编制环评报告书、报告表或填报登记表，取得生态环境部门批复或备案；
社会稳定风险评估报告：占地面积大、涉及征地拆迁的项目，需完成社稳评估并取得备案证明。
第三步：线上申报与审核批复
登录当地投资项目在线审批监管平台，填写项目基本信息并上传全部申报材料；
发改部门在 3-7 个工作日内完成形式审查，材料不齐的一次性告知补正；
一般备案类项目审核通过后即时发放《项目备案证明》；核准类、审批类项目需组织专家评审，评审通过后出具正式批复文件；
立项批复是后续办理规划许可、施工许可、申请政策补贴的核心依据，有效期通常为 2 年。
第四步：后续审批衔接立项完成后，依次办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工图审查、施工许可证，即可开工建设。
二、康养项目核心土地政策
1. 用地分类与适用场景康养项目根据核心业态对应不同的用地性质，是土地政策适用的基础：
表格用地性质对应康养业态供地方式社会福利用地（养老设施用地）养老院、护理院、医养结合机构等集中养老设施非营利性可划拨，营利性可出让、租赁医疗卫生用地康复医院、护理院、医务室等医疗设施划拨或出让商业服务业用地（文旅康养）康养小镇、康养旅居、老年公寓、康养酒店招标拍卖挂牌出让集体经营性建设用地乡村康养、民宿康养、农村养老服务中心出让、出租、作价出资（入股）
2. 核心供地支持政策
优先保障用地指标：养老服务设施、医养结合、重大银发经济项目用地，纳入年度土地利用计划优先保障，用地指标单列；
非营利性划拨供地：政府投资、民办非营利性养老康养设施用地，可采取划拨方式供应，大幅降低土地成本；
弹性供地降低门槛：营利性康养项目可采取长期租赁、先租后让、弹性年期出让等方式供应土地，降低前期资金压力；
混合用地兼容开发：鼓励 “医疗 + 养老”“养老 + 商业”“住宅 + 养老” 混合开发，同一宗地内可兼容多种康养相关业态，提升土地利用效率。
3. 乡村康养项目特殊用地政策位于城镇开发边界外的乡村康养项目，可适用更灵活的集体用地政策：
盘活闲置宅基地和农房：可通过租赁、合作经营、入股等方式利用闲置农房发展康养民宿、互助养老点，不改变土地性质的无需办理农用地转用；
集体经营性建设用地入市：符合村庄规划的集体经营性建设用地，可通过出让、出租等方式直接用于康养项目建设；
点状供地政策：生态康养、森林康养等项目，对建筑占用部分按建设用地办理手续，其余生态景观部分保留原用地性质，大幅减少用地成本。
三、立项与拿地高频避坑要点
业态定位模糊导致立项驳回
可研报告中康养业态占比不明确、仅以 “康养” 为噱头实质做房地产开发的项目，将直接被驳回立项，需确保养老、医疗等核心康养业态占比不低于政策要求。
用地性质与业态不匹配
以商业用地建设普惠养老院、以划拨养老用地对外销售产权式公寓，均属于违规改变土地用途，将面临处罚和收回土地的风险。
未批先建违法用地
未完成立项、用地审批即开工建设的，属于违法用地行为，将面临停工、罚款、拆除违建等处罚，务必遵循 “先立项、再拿地、后开工” 的流程。
忽视耕地保护红线
康养项目选址需严格避让永久基本农田，涉及一般农用地的必须依法办理农用地转用审批手续，严禁以 “生态康养” 名义违法占用耕地。
